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楼市调控要强化“土地开发周期”监管

楼市调控要强化“土地开发周期”监管

近日,上海市普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块,由融创和厦门建发共同成立的项目公司(上海兆颢企业管理有限公司)以64.52亿元成功竞得该地块使用权,溢价率36.15%,成交楼面地价84346元/平方米。    楼面地价就高达84346元/平方米,这一地块开发的商品房,要达到多高的房价才能满足开发商的开发需要。显然,开发商对这一地块的开发预期是非常高的,对可能获得的收益预期也是非常高的。

也许,正是因为成交价太高,楼面地价太高,开发商的开发预期太强烈。因此,按照上级要求,普陀区规划资源局和区房管局相关负责人出面,对融创上海及上海兆颢企业管理有限公司相关负责人进行了约谈。要求受让人充分认识到政策的严肃性,做好充分的思想准备,合理调整预期。同时明确,受让人必须严格按照合同约定进行开发建设,在该项目土地出让全年限内,严格落实全生命周期管理要求并接受相关部门的监管,确保项目品质,依法合规开展经营活动。

约谈有两个方面值得关注,一是合理调整预期,一是按合同约定进行开发。前者主要是针对成交价太高提出的。因为,成交价越高,意味着开发商的开发预期越强烈,对市场的影响也会越大,从而影响该地块及周边地块开发过程中商品房的合理定价。因此,必须及早打好预防针,避免问题发生。后者则应当是针对开发商会不会按照利益需要,不按约定时间完成开发任务,而是随意调整开发周期,拉长开发周期。要知道,这些年来,开发商为了利益需要,都会在商品房的开发周期上做文章,无限拉长商品房的开发周期,导致原本可以在规定时间内开发完毕的商品房,周期都会拉长许多许多,有的甚至出现晒地皮现象。在这样的情况下,就必须对开发商不按合同约定完成开发任务的行为进行约束。    事实也是,合同中的各项约定,包括开发时间、开发周期约定,都是土地成交内容的一部分。只要不是客观原因造成的开发周期延长,就都必须按照合同约定时间开发完毕。否则,就是违约,就要承担违约责任。这就要求,开发商从市场拿到土地之后,就必须及时开工,在规定时间内完成商品房上市交易目标。如果逾期,就要按照土地管理的相关规定,该处罚的处罚,该没收的没收。

为什么要对土地开发时间做出规定呢?理由是很多的,作用也是很大的。对开发商来说,这是信用问题。能不能在规定时间内完成开发任务,直接决定开发商的信用,关系开发商的形象。如果不能在规定时间内完成开发任务,那开发商就会失去信用,就会在其他地方参与土地竞拍时受到信用方面的质疑。对地方政府来说,也是城市管理的重要内容,是城市能否更加有序管理、规范管理非常重要的方面。如果开发商都不能在规定时间内完成开发任务,就会对城市管理带来很大压力。更重要的,它还会影响到地方信用环境建设。对国家来说,开发商能否按照规定时间完成开发任务,对宏观决策的影响是非常大的。因为,在供地指标的安排等方面,都需要准确的数据做支撑。如果开发商不能按照合同约定的时间完成开发任务,就有可能形成年度之间的土地开发不均衡,造成市场供应的大起大落,带来房价的变化压力加大。显然,这是与调控政策相悖的。

也正是因为如此,加强开发土地的开发周期管理,确保开发商在约定时间内完成开发任务,就成了非常重要的一个方面。特别是一、二线存在房价上涨内在冲动的城市,更要注重对土地开发周期的管理,要确保每块土地都能在约定时间内完成开发任务,而不是一拖再拖。一旦发现不能按约定时间开发的土地,就要严格按照国家有关政策执行。特别是长期不开发的土地,要予以没收。    限购、限售、限贷、限价、防止离婚炒房、约谈,等等,围绕楼市调控的各种政策手段,已经很多很多,也都产生了一定效果。但是,却依然存在大量没有在约定时间内完成开发的土地,也没有对其采取处罚、没收等措施,形成严重的晒地皮现象。因此,必须补上好这一课。恰恰是这一课,对开发商行为的规范是非常重要的。如何尽快补上,对楼市调控作用的发挥、效率的提高十分重要。

谭浩俊

 

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